时报6月10日讯（记者 刘研波）日前，济南市有关部门出台了能够享受优惠政策的普通住房具体标准，对不同时间、不同面积的住房进行了区别征税。有专家认为，受此次新政影响，中小户型房将成为市场追捧的主流，大户型因投资利润淡薄则会成为投资者口袋中的“烫手山芋”。

   　　据了解，根据济南市实际情况，有关部门确定济南市享受优惠政策普通住房具体标准按国家有关部门规定的标准和最高上浮比例执行，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。济南市房管局有关人士告诉记者，凡是符合上述标准的住房，均可认定为普通住房，不符合上述标准的，均认定为非普通住房。
    针对济南市确定的普通住房具体标准，山师大有关房地产专家认为，按此标准执行，在济南房地产市场，144平方米以上的房子就属于非普通住房，即高档住宅。这批大户型房子，两年以内出售将征收全额营业税，超过2年(含2年)转手交易，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。受此影响，该专家认为大户型房将成为投资者口袋中的“烫手山芋”。
    该专家举例证明：苏先生于2004年6月份买了一套面积200平方米，总价100万元的住宅，三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率)。现苏先生欲110万转手，根据政策，王先生属于两年以内转手，则后续成本如下：
    按揭利息=100万元×（1-0.3)×5.31%=3.7万元(注：等额/等本法会略有差异，但对我们的计算影响不大)
   　　契税=100万元×1.5%=1.5万元，营业税=100×5.55%=5.6万元，其他一次性支出1.5万元，则他的保本价=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3万元，因为他的卖出价为110万元，所以此次房产投资亏了2.3万元。
    若苏先生欲在买房两年后的2006年6月份以110万转手，则后续成本如下：
    按揭利息=100万元×（1-0.3)×5.31%×2=7.4万元
    契税=100万元×1.5%=1.5万元，营业税=10×5.55%=0.56万元，其他一次性支出1.5万元，则他的保本价=100+7.4+1.5+0.56+1.5=110.96万元，因为他的卖出价为110万元，所以此次房产投资亏了0.96万元。此计算还没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整。
    　由计算公式可以看出，受房价的涨幅、银行按揭贷款利率的高低影响、再加市场对大户型的认可度及营业税政策造成的直接与间接影响，投资大户型房产者很可能短期内难以脱困。