本报记者　徐广蓉　深圳报道
　　
　　英联国际不动产提供的研究数据表示，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，这使开发商对二线城市介入越来越深入。
　　
　　“在金地新的战略中，二三线城市的拓展占有重要地位。我们的拓展地区主要锁定在西北、东北和西南三大块。”金地是首个在年报中表示扩张重点转移的开发商，金地集团经营管理部总经理邓耀东表示。
　　随着发展空间的开拓，开发商对二线城市介入越来越深入。2005年尤为动作频频。
　　4月20日，国家发展和改革委员会、国家统计局数据显示，一季度，70个大中城市房屋销售价格涨幅较高的城市主要集中在二线城市，大连14.9％，呼和浩特12.4％，深圳10.2％，成都8％，青岛7.8％分居前5位，而上海则下降1.3％。
　　
　　二线的躁动
　　2005年，金地获得天津和宁波的土地之后，在西安开西北新战场，而2006年成都、沈阳会成为其目标战场，“在我们的规划里，希望这些城市对集团的利润贡献比例达到25％左右。”
　　根据金地集团董秘郭国强介绍，未来五年后，二三线城市所占的份额将会提高到40%。“2006年我们看重的是西安。”他说。
　　而金地对于二三线城市的情有独钟，并不仅仅是凌克董事长在年报中所陈述的，由于政策的调控，而更多的是金地对于城市土地市场，和房产市场发展潜力的判研。
　　郭国强说：“我们运用城市选择模型来确定拿地的城市，设定了一些参数指标和权重，根据这个模型得出哪个城市是新的增长点。”

　　这个模型指导金地2000年去了北京，2002年去了上海，2003年去了武汉，2004年回到了广州，2005年初到了天津，那么现在模型告诉金地2006年应该看好的市场是西安。
　　这种二线城市的骚动，遍及了整个地产界。
　　2006年万科在全国的项目将达到71个之多，剔除京沪穗深的项目，二线城市占了相当比重。在上海市场低迷、广州市场尚未取得竞争优势，北京市场也未站稳脚跟的情况下，万科并未收缩二线城市的战线，似乎并不避战线过长之嫌，同样是因为受到2005年二线城市的业绩支撑和刺激所致。例如在沈阳，万科去年的主营业务收入高达6.7亿元，与广州市场的业绩仅差几千万。
　　2005年华侨城成功签约了成都金牛区2平方公里土地之后，总裁陈剑等高管也在频频走访青岛、烟台、杭州、南京等旅游资源发达，并且经济条件好的城市，“我们的开发模式不同，前期投入大，所以我们高度关注那些成长性稳定的二线城市。”华侨城地产营销总监李晓勇表示。
　　奥林匹克花园进入广州、北京、上海以后，采取输出品牌占有少量股份的方式，进军二线城市青岛、武汉、成都。恒隆地产正式签订协议在天津建商场，并宣布将在十个或十个以上内地其他城市投资，以二线城市为主。
　　香港地产公司的介入更加积极，世茂集团、瑞安集团以及和记黄埔上半年相继在中部重镇武汉投下超过80亿元的巨资。
　　而作为一个以外来开发商占绝对优势的典型城市成都，国内一线开发商中海、万科、华润等2004年已经开始进驻。
　　截至2005年春，入住成都的外资房地产开发企业总数达到53家，其中法人企业为45家，进入资金超过100亿元。
　　“人口达400万到500万以上的内地城市，已经具备了经济起飞的条件，现在买下，未来四年内施工，正好配合城市化的进程。”一位港商表示。
　　
　　净利润率：30%？
　　“我们要求要达到最低的收益标准，在中国房地产开发企业净利率达到10%左右，毛利率到30%左右，就是一个可持续的房地产开发企业能够达到的比较好的收益水平。”郭国强说，“超过100%利润的可能是部分项目公司的单项目利润，不具有代表性。而我们要的是长期进入某个区域的所能够实现的平均利润率。”
　　英联国际不动产董事长郭建波分析，投机性购买比例过高，价格上升过快，以及政策的调控更加严格，都使一线城市利润空间可能会触顶下滑，一线城市在激烈的竞争下，成本进一步升高，利润空间进一步被压缩，这些都会促成二线城市成为新的利润增长点。
　　英联国际不动产提供的研究数据表示，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%。
　　而另一个重要原因就是一线城市难以找到土地。世联地产副总经理邢百静认为，一线城市急速的房地产开发已经相当长时间，北京六环以内，深圳二线关内，以及广州的老城区以内都难以拿到新增土地储备。在这些开发空间逐步减少的市场，很多开发商开始萎缩战线，转战新的热点城市，也是符合开发商的需求的。
　　在需求方面受到政策影响，东部楼市走低，大量的江浙、山西的房地产投资资金进入中西部地区。例如成都外来购房者比例达到54%，甚至高于当地购房需求，带来了价格增长的支撑力。
　　但是，投资需求的不稳定性也会带来需求泡沫的担心，“这些外来投资资金主要以中长线为主，据统计，短线投资资金2004年9-12月仅为7.3%，2005年更下降为5.7%，相对投机性炒房要稳定很多。”郭建波说。
　　
　　切入时机
　　何时，以何种方式进入一个潜力市场，这是考验开发商的最大风险。
　　金地2006年进入西安的项目以及2004年底广州的3700亩的项目土地储备都是以股权收购的方式获得的。“运用何种方式主要考虑能够在比较低的成本上拿到这块土地。”目前，中国的历史遗留的闲置土地存量较大。“有很多土地掌握在一些有能力拿到土地，而缺少资金或者经验的投资者手中，他们掌握了这样的‘浮筹’。在这个阶段和土地政策下正好是积极消化这些浮筹的时刻。”郭国强说。
　　目前，这种通过收购获得土地的方式已经被万科等企业所频繁使用，万科总经理郁亮在其2005年度报告会中表示，万科计划2006年50%以上的土地储备都将以收购合作的方式取得。
　　时机已经成熟的时候，进入市场的开发商还需要寻找一个拐点。
　　“每一个城市的房地产市场进入高速发展阶段都会有一个拐点。”邢百静说，“过早进入一个市场，开发商对土地的持有成本会增加。”
　　通常评估机构会使用“2000-4000元的现象”进行判断。也就是市场上出现2000元的项目和4000元的项目在同一个区域同时发售，销售情况都很好，那么这个时候预示着从2000元到4000元的跨越，或者急速增长的阶段就要来临，楼市的爆发期即将出现。
　　这个现象在武汉和成都、长沙都已经出现。
　　
　　二线的短期性
　　金地虽然调高二线城市的投资比重，但是三大经济圈仍然是其主力存续的集中区域。“我们的战略布局是非常清晰的，环渤海，长三角，珠三角为重点。一些重要的二、三线城市正在增加比例。”郭国强表示，目前，三大经济圈与其他城市投资的比例还保持“二八”开，未来五年后，主要城市还是在60%左右，重点仍然在一线城市。
　　中国经济的核心发展仍然集中在三大经济区域，金地估计未来这一区域能够占到GDP的70%—80%左右，北京上海深圳等一线城市，具有更强的可持续发展能力，对于长期从事地产开发的企业，主要考虑的还是该地区持续发展的能力。所以资金密集型行业的房地产开发布局的核心区域也集中在这三大区域中。
　　“我们的前提就是以三大经济圈一线城市为重点，然后加大二三线城市的布局。”郭国强说。