不满两年按5%全额征，出售两年以上的住宅免征增值税

记者赵国陆

生活日报3月24日讯营改增将于5月1日起实施，备受市民关注的个人二手房买卖税改政策终于尘埃落地，不满两年的房子销售时按5%的税率全额征收增值税，两年以上的二手房免税，这和现行的营业税基本一致。只有北上广深满两年的非普通住宅按差额的5%缴增值税。

增值税不按差价征

3月24日下午，财政部在其官方网站公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》,对各方关注的二手房交易“营改增”做出明确规定。个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

但对北上广深四个限购城市，执行特殊政策，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。也就是说，这四个大城市的非普通住宅，即便满两年，也要按差价征收增值税。

对于济南来说，二手房交易营改增基本上平移了现行二手房交易营业税政策，并不会带来税负增加。因此，买卖双方不必担心营改增影响房价。

营业税目前合并征收附加税（济南大约是0.6%），改为增值税之后，附加税是否还征收？目前尚不得而知。

算法不一样实际少缴了

不过，据业内人士介绍，增值税的算法与营业税不一样。增值税的应纳税额=销售额×税率，销售额=含税销售额÷（1+税率）。举个例子来说，买卖一套不足两年、总价100万元（含税）的房子，应该缴多少增值税？100万÷（1+5%）×5%=47619元。而现行的营业税虽然同样税率为5%（不含附加税），但算法是房价×税率。即100万×5%=50000元。

可以看出来，营改增之后，税负实际上略降一点。需要注意的是，买房签订合同时需要注意含税价。

不过，原来买卖房子，营业税和契税、个税都是在地税局缴纳，而增值税在国税局征收。5月1日以后，买卖房子缴税是否要多跑腿？毕竟现在房产交易大厅内专门设有地税窗口，能够做到一站式办结，以后难道要再到国税局跑一趟？

为确保全面推开营改增平稳实施，国税总局近日也发文称，全面推开营改增后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。