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孙宏斌：挑战万科 |
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| 孙宏斌：挑战万科 |
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| 作者：曹盛洁 来源：经济观察报 时间：2003/12/13 8:52:02 【字体：小 大】 |
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“孙总，石家庄的房地产商特地托我给您带句话，他们就是弄不明白，顺驰在石家庄5．97亿拿的那块地在当地简直可以说是天价，几乎是不可能产生利润的。顺驰会做什么样的产品？卖给谁？”11月23日，在第五届住交会天津推介活动的间隙， 河北当地一位记者将这个问题抛给了天津顺驰集团董事长孙宏斌。
“这个项目肯定能赚到钱，我们不认为那块地的价钱很贵。”孙宏斌以他一贯自信的口吻回答。这位40岁的顺驰集团“掌门人”，喜欢用“肯定”、“一点问题都没有”这样带有绝对意味的词汇。
今年8月在重庆举办的中城房网董事长联席会议上，孙宏斌放言顺驰今年的销售额会超过40个亿，明年的销售额将达到100个亿。王石当场劝道：“这样的发展速度有风险。”
如果顺驰明年真的能完成100亿的销售额，将意味着什么呢？迄今为止，国内还没有一家年销售额超过50亿的房地产企业。即使是房地产界公认的“老大”万科集团，去年各个城市项目的销售总额也不过是40多亿元人民币。
顺驰正在风口浪尖上。
扩张速度适中？
对于很多人来说，孙宏斌这个名字在去年还相当陌生，尽管他领导的顺驰集团在天津几乎家喻户晓，但在顺驰成立的近十年时间里，孙宏斌一直很低调，很少在媒体抛头露面，以至于今年他首次入选胡润版的“2003年中国大陆百富榜”时，被一些媒体形容为“隐形超人现身”。实际上，今年以来，孙宏斌为了配合顺驰全国扩张的战略，一改往日作风，变得颇为活跃。他的身影越来越多地出现在各种场合，在不同的记者面前，他一遍又一遍描述未来“顺驰王国”的模样，而且每一次的口气都不容置疑。
这个脸上总是挂着笑容的中年人正在做一件似乎不可思议的事：立志改写中国房地产业的版图。去年的这个时候，尽管顺驰占据了天津房地产开发市场10．4％的市场份额，但是它毕竟只在天津一个城市开发项目，再强大也不过是“地方诸侯”。
没有人会想到顺驰的扩张步伐会在今年骤然加快。目前顺驰已在北京、上海、石家庄、武汉、苏州等地通过招标、竞拍等出让形式获得土地，这几个城市的项目正在紧张地运作之中。此外，顺驰还有10支“机动部队”驻扎在成都、合肥、太原、南昌等10个城市，考察当地市场，准备伺机而动。同时，主攻三级市场的顺驰置业正在把连锁经营模式推广到全国，并先后进入了北京、南京、成都、广州等地的中介市场。
面对记者“顺驰的扩张速度是否太快”这样的问题，孙宏斌做出了否定的回答：“对我们来说这个速度是适中的，并不是很快，速度快就会出问题。”尽管如此，不少业内人士质疑顺驰的速度和一些举动，一年内同时在四五个城市布局，不可谓不快，而且“战略进入”的成本会不会过高？例如，今年9月顺驰以5．97亿元的高价将石家庄一块竞拍起始价为2．04亿元的地块收入囊中，每亩222万元（含契税）的单价比同等土地20万元的原估价高出了10倍还多。河北卓达总裁杨卓舒在一份致业界倡议书中公开表示，这是一场严重背离了市场价值规律的竞买。他认为该地块所在区域的商品房价位在每平方米2300－2400元时即属于偏高的价位，而顺驰这个项目的成本价每平方米已愈3500元，超过了石家庄市场在该地块的购买力。
孙宏斌对这样的质疑不以为然，这种场面对他来说似曾相识。据天津当地媒体报道，3年前顺驰在天津竞标梅江地块时，当时梅江附近住宅的市场售价不过每平方米2000多元，顺驰以1．75亿元价格中标后，这一项目仅基础楼面价就达到了1600元。当时也有不少人认为这个项目根本不可能有利润，但后来“蓝水假期”和“蓝调街区”的热销证明了孙宏斌对该地块的判断力。
不同的是，此次“战场”转移到了石家庄，一个顺驰并不熟悉的城市。尽管顺驰给当地房地产商带来很大的压力，但其能否打响又一场“梅江之役”，最终还要交由市场来检验。
战略为王
对于整个房地产业，2003年显然是不平凡的一年，尤其是121文件的出台，使得银行对房地产开发贷款骤然收紧，顺驰却选择了在这样的背景下急剧扩张，是否有些不合时宜？“121文件对顺驰的影响不是特别大，最开始的时候我们感觉有些紧张，因为我们的融资渠道相对单一，尽管我们也发行过小规模的集合信托，但主要渠道还是银行贷款，”孙宏斌说，“后来发现121文件对顺驰没有什么影响，我们在银行贷款还在正常进行。真正对我们有影响的是天津市土地政策的调整，《天津市国有土地有偿使用办法》今年6月1日正式实施，要求房地产开发商在今年9月30日之前必须将所有拿的土地的地款付清，那时我们很多部门都在控制成本，计算现金流。 ”
孙宏斌正在着手解决融资工具单一的问题，因为仅仅依靠银行贷款意味着资金链上存在不小的风险。目前，顺驰除了正在紧锣密鼓地筹备在香港联交所上市之外，与精瑞基金、天津信托等都有合作。
“战略”这个词在孙宏斌的谈话中出现的频率很高，他屡次向记者强调顺驰是一个重视战略思考、战略执行的企业。在他看来，目前国内开发商面临的主要矛盾还是老问题，就是很多企业不像企业，即使拿到再好的项目也长久不了。“房地产企业的竞争力就是应该具备优秀的企业文化、好的战略和坚决的战略执行。我们一直强调关注竞争力，在房地产行业，就是要关注规模、关注现金流、关注项目利润率。在制定战略时，一定要做到理解自己、理解城市、理解行业。顺驰的全国化战略要解决好决策体系，脑袋一定要跟着身子走，一定要做好本地化，因为只有当地的员工最了解他们自己，最了解他们所在的城市，所以项目的决策权一定在当地公司。”孙在接受其他媒体采访时表示。
与当年的万科近似，孙宏斌认为自己拿的地总是比别人贵。“我们这个企业从来没有赶上一个好机会，到目前为止，没有拿过一块低于市场价格的地，没有拿过一块比周围地价便宜的地。”但他认为这不是主要的，因为“只要企业好，在别人看来不是最好的项目，也一定能做好。”
孙宏斌表示万科一直是顺驰学习的榜样，但他超过万科的“野心”日益彰显。在企业规模上，顺驰显然还不能与万科相比，但在年销售额这一项上，顺驰正在挑战万科稳坐多年的“老大”地位。按孙宏斌的设想，明年顺驰将完成的100亿销售额中，天津顺驰将贡献80亿，北京15个亿，长三角地区20个亿，西部地区5个亿。但仅凭豪言壮语毕竟不足为信，明年年底，也许答案就会揭晓。 |
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